Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Договор купли продажи квартиры с частичной оплатой материнским капиталом

Особенности оформления

В первую очередь, вы должны знать, как проходит процедура покупки жилья с использованием средств из материнского капитала.  Существует два варианта: приобретение дома, квартиры либо с помощью ипотеки, либо без нее.

Имея высокий доход, лучше всего, оформить ипотеку на приглянувшийся дом или квартиру, а погасить кредит с помощью денег материнского капитала.   Если  же официальный доход не настолько велик и банк не дал вам разрешение на получение ипотеки, то алгоритм несколько иной.

Продавец и покупатель должны собрать пакет документов, которые необходимы для заключения договора. Договор купли-продажи в этом случае должен предусматривать рассрочку платежа. Зарегистрированный договор необходимо отнести в пенсионный фонд и ждать приблизительно месяц, пока его не одобрят сотрудники фонда и не выдадут «добро» на перевод денег. После перевода денег на счет продавца необходимо снова идти в органы регистрации и составлять новый акт взаиморасчетов, после которого вы должны получить новое свидетельство на собственность.

Как использовать материнский капитал при покупке квартиры

Под улучшением условий проживания семьи с детьми понимается:

  • приобретение квартиры с оформление ипотечного кредита или без ипотеки;
  • долевое участие в кооперативном домостроительстве;
  • постройка дома собственными силами либо с привлечением строительной фирмы;
  • капитальный ремонт и перепланировка дома;
  • погашение ранее взятого ипотечного кредита.

Большинство семей предпочитают не связываться с дорогостоящими или длительными проектами, поэтому чаще всего сумма материнского капитала используется не для строительства дома, а для приобретения квартиры.

Закон не запрещает использовать сертификат на покупку второй квартиры. Главное – выделить в приобретаемом жилье долю ребенка и родителя.

Покупка квартиры на средства материнского капитала

С января 2007 года законодатель обеспечил возможность родителям при рождении или усыновлении второго и последующих детей приобрести жилое помещение за счет средств федерального бюджета. Это стало возможным благодаря принятию Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее ФЗ № 256). В этом случае речь идет о материнском (семейном) капитале (МК).

Вышеуказанный закон утвердил перечень лиц, обладающих правом на получение соответствующей поддержки, порядок и условия приобретения ими сертификата, а также возможностей его реализации. Направить средства маткапитала можно на:

  1. Улучшение жилищных условий.
  2. Оплату образования детей.
  3. Приобретение товаров и услуг, необходимых для социальной адаптации детей-инвалидов.
  4. Формирование накопительной пенсии матери.
  5. Получение ежемесячного пособия на второго ребенка.

Наибольший интерес вызывает такое направление реализации сертификата на МК, как улучшение жилищных условий. В частности, возможность купить квартиру на выделенные государством средства.

ФЗ №256 предусматривает следующие возможные способы приобретения жилого помещения посредством семейного капитала:

  1. Покупка нового или вторичного жилья, т.е. использование МК в качестве расчетных средств с продавцом.
  2. Вступление в жилищный, жилищно-строительный или накопительный кооператив и внесение вступительного взноса этими средствами.
  3. Стать участником долевого строительства, и тогда средства МК могут стать полной или частичной оплатой цены договора.
  4. Если квартира приобретается (была приобретена) за счет ипотеки (иного займа), то сертификат может быть направлен на погашение основного долга и процентов по данному кредиту.
  5. Направить МК на строительство собственного дома.

Несмотря на разнообразие способов приобретения жилого помещения, заинтересованным лицам необходимо помнить о нюансах в оформлении данных сделок. Прежде всего, необходимо отметить, что наличные денежные средства обладатель сертификата не получает на руки, все операции осуществляются в безналичном порядке через Пенсионный фонд РФ (ПФ РФ). Правила направления средств МК на улучшение жилищных условий утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862.

В любом из вышеуказанных способов приобретения квартиры владельцу сертификата необходимо обратиться в Пенсионный фонд России с заявлением о распоряжении средствами МК с приложением необходимых документов (п. 6 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 № 862):

  • паспорт лица, получившего сертификат;
  • свидетельство о заключении брака и паспорт супруга — если он созаемщик;
  • нотариально удостоверенная доверенности и паспорт доверенного лица — если подача заявления осуществляется через представителя.

В случае, когда средства маткапитала непосредственно являются расчетными с продавцом квартиры (при рассрочке платежа), то необходимо дополнительно предоставить:

  • соответствующий договор купли-продажи жилого помещения;
  • выписка из ЕГРН о государственной регистрации права собственности;
  • справку от лица, которое отчуждает квартиру о размере оставшейся неуплаченной суммы по договору.

Другим способом приобретения жилого помещения в собственность является участие в долевом строительстве. Требования к документам являются общими, за исключением того, что в этом случае должны дополнительно предоставляться в ПФ РФ:

  • договор участия в долевом строительстве (ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»);
  • документ, содержащий сведения об уже внесенной и оставшейся неуплаченной суммы по договору.

При вступлении заинтересованных лиц в жилищный, жилищно-строительный или накопительный кооператив необходимо также предоставить:

  • выписку из реестра членов кооператива;
  • справку о внесенной сумме и оставшейся сумме паевого взноса за жилое помещение.

При приобретении квартиры за счет заемных средств, в том числе использовании ипотеки, владельцу сертификата необходимо иметь на руках кредитный договор (займа) либо ипотечный договор.

При погашении МК основного долга и процентов по соответствующему займу дополнительно потребуются:

  • справка кредитора о размерах остатка основного долга и процентов;
  • выписка из ЕГРП о госрегистрации права собственности на приобретенную квартиру.

После подачи всех необходимых документов уполномоченный орган в течение одного месяца рассматривает заявление о распоряжении средствами МК, в результате чего направляет заявителю соответствующее уведомление заявителю. При соответствии всех документов установленным требованиям Пенсионный фонд РФ осуществляет перечисление указанных средств соответствующему лицу, у которого приобретается жилое помещение владельцем сертификата в течение 10 дней.

Основные причины

Нормы действующего законодательства не устанавливают полный запрет продать дом, купленный за материнский капитал. Причины возникновения такого желания у собственников жилья могут быть разные, но чаще всего случается:

  • возникновение возможности приобрести более просторную квартиру;
  • отсутствие полноценной инфраструктуры в районе расположения жилого дома, в котором у семьи есть недвижимость;
  • некачественно проведенный капитальный ремонт в строении, вследствие чего появляется угроза жизни или здоровью детей;
  • соседи, которые постоянно мешают полноценному отдыху детей своим асоциальным поведением;
  • необходимость переезда в другой населенный пункт на работу. Допустим, один или оба родителя нашли вариант трудоустройства с более высокой заработной платой, чем та, что есть на данный момент. Для защиты интересов детей можно получить разрешение на продажу жилья.

Итак, право на реализацию квартиры, купленной за средства материнского капитала до достижения детьми совершеннолетия, может возникнуть в случае детального и логичного обоснования.

Можно ли расторгнуть договор?

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры после регистрации сделки предусмотрено статьей 452 пунктом 1 Гражданского кодекса.

Для аннулирования документа необходимо согласие продающей и покупающей стороны.

Свое намерение они обязаны обозначить в письменном виде.

Однако обоюдное согласие продавца и покупателя встречается нечасто, и в большинстве случаев инициатором расторжения выступает тот, кто остался недоволен результатом сделки. В этом случае правота доказывается в суде. Вторая сторона дает согласие на расторжение по решению суда, если тот признает претензии обратившейся стороны обоснованными.